Predávajúci chce za byt určitú sumu, kupujúci má našetrené vlastné peniaze a hypotéka sa zdá byť formalitou. Potom však príde otázka, koľko má nehnuteľnosť hodnotu podľa banky. Znalecký posudok je podklad pre financovanie, no nie je to automatický príkaz, aby banka prijala napísanú cenu. Najviac problémov vzniká, keď sa zamieňa kúpna, znalecká a bankou akceptovaná hodnota.
Znalecký posudok pri hypotéke zvyčajne obstaráva žiadateľ podľa požiadaviek banky, hoci niektoré banky v určitých prípadoch zabezpečia vlastné interné ocenenie. Náklady aj spôsob vybavenia závisia od konkrétnej banky, typu nehnuteľnosti a úveru. Pre výpočet LTV sa používa najnižšia z kúpnej ceny, znaleckej hodnoty a interného ocenenia banky.
Načo banka potrebuje ohodnotenie nehnuteľnosti
Hypotéka nie je iba posúdenie vášho príjmu. Banka skúma aj majetok, ktorým sa úver zabezpečí. Ak by ste prestali splácať a zabezpečenie bolo potrebné speňažiť, jeho hodnota je podstatná pre riziko banky. Preto nestačí vyhlásenie predávajúceho, že jeho byt má cenu požadovanú v inzeráte.
Mohlo by vás zaujímať
Posudok opisuje nehnuteľnosť, jej umiestnenie, technické a právne charakteristiky a stanovuje hodnotu odborným postupom. Banka ho používa pri rozhodovaní, ale môže vykonať vlastné posúdenie. Slovenská sporiteľňa vysvetľuje, že posudok spravidla požaduje pre nehnuteľnosť, ktorou sa hypotéka zabezpečuje. Nemusí to vždy byť presne ten byt alebo dom, ktorý kupujete: v niektorých situáciách môže ísť o inú zakladanú nehnuteľnosť.
Predstavte si kúpu bytu od rodičov, rekonštrukciu vlastného domu alebo financovanie stavby. Podklady a spôsob ocenenia nemusia byť totožné. Pred objednaním znalca sa preto opýtajte banky, čo požaduje práve pri vašom účele úveru.
Kto znalca objednáva a kto za posudok platí
Pri bežnom postupe žiadateľ osloví znalca, dodá dokumentáciu, dohodne obhliadku a uhradí vypracovanie. Niektoré banky však ponúkajú interné ohodnotenie určitého typu nehnuteľnosti. Tatra banka napríklad na svojich stránkach rozlišuje ohodnotenie bytu pre interné potreby banky a situácie, keď klient potrebuje zabezpečiť posudok znalca pre rodinný dom alebo stavebný pozemok.
Neexistuje teda univerzálne pravidlo, že každá banka vám vždy vyberie znalca zadarmo. Rozlišujte cenu vyhotovenia posudku, prípadné interné ocenenie a bankový poplatok za úver. Pri konkrétnych sumách si over aktuálne podmienky v banke. Ak už posudok máte od predchádzajúcej banky alebo predchádzajúceho pokusu o kúpu, overte jeho akceptáciu ešte pred ďalšou platbou.
Cena posudku závisí od zložitosti prípadu, dostupnosti podkladov a typu nehnuteľnosti. Byt so štandardnými dokladmi sa posudzuje inak než rozostavaný dom, atypická stavba či objekt s nejasnými právnymi vzťahmi. Bez aktuálnej ponuky konkrétneho znalca by presná univerzálna suma bola zavádzajúca.
Čo treba pripraviť pred obhliadkou
Pri kúpe bytu sa zvyčajne riešia údaje z listu vlastníctva, dostupná dokumentácia, opis dispozície a podklady o nehnuteľnosti. Pri dome či stavbe bývajú podklady rozsiahlejšie: projekt, informácie o pozemku, kolaudačné alebo stavebné dokumenty a ďalšie doklady podľa prípadu. Presný zoznam určí znalec a banka.
Najskôr si skontrolujte, či je stav na papieri v súlade s realitou. Ak bolo podkrovie prerobené, miestnosť pristavaná alebo sa zmenilo využitie časti domu bez potrebných podkladov, ocenenie sa môže skomplikovať. Nie každá kozmetická zmena predstavuje právny problém, no nedoložené zásadné úpravy nie je rozumné pred znalcom zamlčať.
Ak kupujete byt, požiadajte predávajúceho o dokumenty včas. Ak pri obhliadke niečo chýba, proces sa môže predĺžiť. Pri kúpe pod časovým tlakom to môže ohroziť dohodnuté termíny rezervačnej alebo kúpnej zmluvy.
Znalecká cena nie je to isté ako kúpna cena
Kúpna cena je dohoda kupujúceho a predávajúceho. Znalecká hodnota je odborné ocenenie podľa zvolenej metodiky. Interná hodnota banky je suma, ktorú banka uzná pri svojom schvaľovaní. Tieto tri údaje sa môžu zhodovať, ale nemusia.
Národná banka Slovenska pri výpočte pomeru úveru k hodnote zabezpečenia, čiže LTV, výslovne uvádza najnižšiu z kúpnej ceny, hodnoty stanovenej znalcom a interného ocenenia. Bežný limit LTV je 80 % a časť úverov môže spadať do výnimky do 90 %. Výnimka však nie je nárok každého žiadateľa a banka posudzuje aj príjem, zadlženosť a ďalšie kritériá.
Ilustračný príklad: byt kupujete za 180 000 €, znalec stanoví 185 000 €, ale banka akceptuje 170 000 €. Pri 80 % LTV vychádza zo 170 000 €, takže podľa samotného tohto limitu je úver najviac 136 000 €. Rozdiel oproti kúpnej cene je 44 000 €. Aj keby vám pri príjme vychádzala vyššia hypotéka, na zabezpečení môže financovanie naraziť.
Čo robiť, keď banka uzná menej, než napísal znalec
Najprv sa pýtajte, na akých podkladoch banka určila výslednú hodnotu a či chýbajú relevantné dokumenty. Môže ísť o technický stav, lokalitu, právne obmedzenie, nedostatočne preukázané úpravy alebo vlastnú oceňovaciu metodiku. Nie je správne tvrdiť, že banka automaticky porušuje pravidlá, ak stanoví nižšiu cenu než znalec.
Možné riešenia závisia od prípadu: doloženie chýbajúcich podkladov, preverenie zjavnej vecnej chyby, vyjednanie kúpnej ceny, vyšší podiel vlastných zdrojov alebo ďalšie vhodné zabezpečenie, ak ho banka pripúšťa. Žiadne riešenie nie je univerzálne a ďalší úver na vykrytie rozdielu môže zhoršiť ukazovatele zadlženosti.
Tatra banka upozorňuje, že dodaný znalecký posudok podrobuje vlastnému posúdeniu a výslednú hodnotu nemusí prijať v plnom rozsahu. Je užitočné vedieť to pred podpisom zmluvy, ktorá počíta s konkrétnym dátumom úhrady celej ceny.
Ako starý môže byť posudok a dá sa použiť inde
Platnosť pre bankové účely určuje konkrétna banka a konkrétny typ úveru. Niektoré banky pri refinancovaní pripúšťajú starší posudok než pri kúpe novej nehnuteľnosti. Neznamená to, že posudok má jednu univerzálnu lehotu platnosti pre každú banku. Rovnako nie je zaručené, že druhá banka bez otázok prevezme výsledok prvej.
Ak máte vypracovaný posudok, pred ďalším zadávaním objednávky sa opýtajte na jeho akceptáciu, formát a potrebné prílohy. Pri výraznej rekonštrukcii, zmene trhu alebo právneho stavu môžu byť staré údaje nedostatočné. Over si aktuálne podmienky v banke a pýtajte sa na cenu, čas aj spôsob ocenenia ešte pred tým, ako si vytvoríte pevný harmonogram kúpy.
Text má informačný charakter a nie je finančné poradenstvo.
Zdroje
- Národná banka Slovenska – Zabezpečenie úveru (LTV) – https://nbs.sk/financna-stabilita/nastroje-fs/ltv/
- Slovenská sporiteľňa – Ako má vyzerať znalecký posudok k hypotéke v Slovenskej sporiteľni? – https://www.slsp.sk/sk/ludia/uvery/uver-na-byvanie/znalecky-posudok
- Tatra banka – Znalecký posudok domu a bytu – https://www.tatrabanka.sk/sk/zivotne-momenty/znalecky-posudok/
Gabriel Čatár
Zaujímajú ma veci, s ktorými sa stretávame každý deň, no často nevieme, ako vlastne fungujú. Od technológií a financií cez praktické návody až po zaujímavosti zo sveta. Na Pitchovinách sa venujem témam, pri ktorých sa oplatí ísť trochu viac do hĺbky, overiť si fakty a vysvetliť ich jednoduchým spôsobom. Mojím cieľom je, aby si čitateľ z každého článku odniesol niečo užitočné.
